법인으로 주택(빌라, 다세대)이 하나 있는데, 매수할 때 전세가 맞춰진 상태로 계약해서 큰 신경을 쓸 일이 없었습니다. 하지만 부동산 규제가 많이 생기면서 공부를 하지 않고는 부동산에서 하는 말조차 이해가 되지 않는 때가 있어서 공부도 하고 세입자에게 가능한 조건을 안내하고자 했습니다. 이 글을 적는 이유는 법인사업자로서 제대로 된 정보를 공인중개사무소에 전달하여 법인 물건이라도 임차인에게 올바른 정보가 전달되었으면 하는 마음에서 작성하겠습니다.
1. 세입자 상황파악
가장 먼저 기존 세입자와 계약을 연장할 경우와 새로운 예비 세입자와 계약하는 경우로 나누어 생각해 보아야 합니다. 금융(대출) 상품이 개인별 신용등급과 조건에 따라서 모두 다르기 때문에 사전에 대출상품이 자신에게 가능한지와 신규대출로 진행할지와 대환대출로 진행할지를 염두에 두어야 하겠습니다.
저와 계약한 세입자는 나가기를 희망하기 때문에 집 보러 오는 부동산에 미리 대출 조건이나 보유 자금의 상황에 맞추어서 집을 보여주기로 했습니다.
2. 법인사업자 주택 전세자금 대출
결론부터 말씀드리면, 법인 명의물건(주택)도 몇 가지 조건만 갖추면 대출이 가능합니다.
임대인이 법인인 경우 보증해 주는 기관은 한국주택금융공사(HF)가 대표적 입니다. 개인주택의 경우는 주택도시보증공사(HUG)도 가능하지만, 법인물전에 대하여 전세보증보험을 가입하려면 전세자금대출에 대한 질권설정 및 채권양도가 설정되어 있으면 안 되는데 이렇게 해주는 곳이 한국주택금융공사입니다.
HUG, HF, LH 비교 설명 ==> 바로가기
3. 법인 주택 전세자금 대출 요건
1) 임대인은 사업자등록증 또는 법인등기부등본에 '부동산 임대업'이 등록 또는 사업목적으로 표기되어 있어야 합니다.
- 사업자등록증에 아래와 같이 부동산 임대업이 등록되어 있어야 합니다.
- 사업자등록증이 아니면 법인등기부등본에 사업목적에 부동산 임대업이 표기되어 있어야 합니다
2) 임차인은 일정한 소득이 있어야 합니다.
- 보증한도는 연봉 대비 3.3배, 최대 2.2억까지입니다.
(일반적인 근로소득자의 경우 2.2억을 받으려면 연봉이 6,285만 원은 되어야 합니다.) - 사업자(자영업 등)는 소득이 모두 드러나지 않기 때문에 불리한 면이 있을 수 있습니다.
3) 전세보증금이 5억 원 이하(지방은 3억 원 이하)여야 합니다.
4) 마지막으로 선순위채권(등기부등본에서 확인 가능)과 전세대출금액이 주택가격보다 작아야 합니다.
- 보증서 발급은 전세보증금의 80%까지 가능합니다.
- 주택가격의 계산방법은 이전 포스팅을 참고하시기 바랍니다.
5) 요약
| 구분 | 체크사항 |
| 1 | (임대인) 사업자등록증 에 '부동산 임대업'이 등록되어 있는지 ? - 또는 법인등기부등본 정관에 '부동산 임대업'이 사업목적으로 표기되어 있는지 ? |
| 2 | (임차인) 일정한 소득이 있는지 ? - 연봉대비 3.5배 이내 / 최대 2.2억까지 대출 가능 |
| 3 | 전세보증금이 5억원(지방 3억원) 이하 인지 ? |
| 4 | 선순위 채권과 대출금액의 합이 주택 가격보다 작은지 ? |
| 5 | 은행에서 한국주택금융공사(HF)에서 발급한 보증서를 제출 - 보증서 발급은 전세 보증금의 80%까지 가능 |
| 6 | 전세자금대출에 대한 질권설정 및 채권양도를 하지 않을 수 있는지 ? - 은행에서 확인하게 되면 전세보증보험 가입 불가 |
4. 법인 물건 대출은 HF에서, 전세보증보험은 HUG에서
1. 전세자금대출을 HF에서 진행하는 이유
우선 여러 기관 중에서 유일하게 전세대출에 대한 질권설정 및 채권양도를 하지 않는 기관이 한국주택금융공사입니다. 법인물건의 경우 만약 질권설정 또는 채권양도가 설정되어 있으면 전세보증보험 가입이 불가능합니다.
| HF | HUG | SCI |
| 없음 | 채권양도 | 질권설정 |
2. 전세보증보험을 HUG에서 진행하는 이유
주택도시보증공사(HUG)만이 전세보증보험 가입시 4대 보험 완납증명서를 대체할 수 있는 방법을 제공하고 있습니다. 예를 들어, 사업자가 4대 보험을 완전히 가입하지 않은 경우, 'CRETOP의 기업개황에 종업원이 0명으로 조회'되는 것만으로 갈음해 줍니다