이전 포스트에서는 임대주택보증보험에 대하여 알아보았습니다.
제 실제 경험이지만 임대사업자의 의무라서 보증보험에 가입하려고 했는데, 여러 가지 이해하기 어려운 제약 조건들이 있어서 보험가입은 안된다는 내용만 계속 들어서, 어떻게 하면 보험을 가입해서 과태료 없이 임대사업자를 계속할 수 있는지를 중심으로 설명드리겠습니다.
* 보증보험에 가입하지 않을 경우 과태료(보증금의 10% 이하, 상한 3천만 원)입니다. 자칫하면 소득보다 과태료가 너 많이 나옵니다.
바로 설명드리기 전에 가입조건이 왜 까다로워졌는지를 설명드리겠습니다. (때로는 배경을 이해하면 상황을 이해하는데 도움이 됩니다.) 최근 수년간 집값이 가파르게 상승하면서 무자본 갭투자 및 역전세가 사회적인 문제도 대두되었습니다. 예전 제도에서 주택도시보증공사(HUG)의 전세금 보증보험 가입 대상을 전세가율을 100% 인 점을 악용하여 주택거래가 가능하였습니다. 보증보험에 가입할 수 있는 연립, 다세대주택의 전세가율은 2013년(70%), 2014년(80%), 2017(100%)로 지속적으로 높아졌다.
* 이런 문제점을 보완하기 위해 2023.5.1일부터는 전세가율 90% 이하인 경우로 제도가 보완된 속사정이 있습니다.
* 보증보험에 이미 가입해서 보증을 갱신하는 경우만 올해 12월 말까는 100% 기준을 적용받습니다.
1. 보증보험 가입금액 산정 기준
1) 해당 주택에 압류, 가압류, 가처분이 없을 것
2) 해당 주택의 부채비율이 100% 이하 일 것
3) 해당 주택의 주택가격에 대한 선순위채권 비율이 60% 이하일 것
위 3가지 조건이 보증보험 회사에서 보험가입을 심사하는 기준입니다. 부동산에 대해서 잘 아시는 분이 아니면 용어가 어려워서 실무적으로 이해가 어려우실 것 같아서 좀 더 쉽게 설명을 드리겠습니다.
2. 산정기준 상세설명
[조건 1] 주택에 압류, 가압류, 가처분이 없을 것
법적인 분쟁이 발생하면 처분할 수 있는 현금 또는 부동산의 소유권을 다투게 됩니다. 부동산 등기부등본(인터넷 등기소)을 열람하면 갑구에 압류, 가압류, 가처분, 예고등기 등이 있으면 소유권에 분쟁 또는 변경이 있다고 보시면 됩니다. 따라서 부동산 등기부등본을 확인하고 문제가 없는 주택만 보증보험에 가입이 됩니다. 추가로 위반건축물인 경우에도 가입이 거절되는데, 건축물관리대장(정부 24)을 열람하여 위반건축물이 없어야 됩니다.
* 위반건축물은 자진 철거 후 관할구청 주택과에 민원을 접수하면 2~5일 내로 직원이 확인 후 말소처리 하여 줍니다.
[조건 2] 주택의 부채비율이 100% 이하 일 것
- 부채비율 = [ (선순위채권금액 + 임대보증금) / 주택가격 ] * 100%
- 주택가격 = 공시가격(기준시가) * 공시가격 적용비율
주택이 무자본 투자인지 깡통전세인지를 확인하는 방법인데, 주택가격이 선순위채원금액과 임대보증금을 합한 금액이 더 커야 된다는 내용입니다. 주택가격은 주택의 유형별로 열람하는 방법이 다른지만, 다가구 주택의 경우 부동산 공시지가에서 확인할 수 있습니다.
[조건 3] 주택가격에 대한 선순위채권 비율이 60% 이하일 것
"조건 2"에도 불구하고 근저당(주로 은행담보 대출) 및 권리채권이 많을수록 상황에 따라 부실의 위험이 있으니 이것을 비율로 제한을 둔 것입니다. (글을 적다 보니, 은행대출 때 LTV가 60%로 제한을 둔 것과 유사해 보입니다.) 국토교통부에서는 주택유형별로 주택가격을 아래와 같이 정의하고 있습니다. 보유하시거나 계약하실 주택의 유형을 고려하여 주택가격과 선순의 채권 비율을 따져 보시기 바랍니다.
3. 산정기준 계산 예시
제가 보유한 다가구 주택을 예시로 위 기준을 충족시키기 위해서 어떻게 했는지 직접 설명드리겠습니다.(2~3개월 준비할 것 같네요, 바쁘게 살았네요!!!)
[조건 1] "부동산 등기부등본"을 통해 압류, 가압류 등 소유권 권리관례 확인
- 인터넷등기소 > 등기열람/발급 > 부동산 > 열람하기
. 갑구 : 전 등기부등본에 소유권 문제가 없어서 넘어가겠습니다.
. 을구 : 1,020,0000,000원 (금융기관은 대출금액의 120%를 등기부등본의 을구에 설정을 합니다)
- 건축물대장 열람
. 위반건축물 철거 (숨고를 통해서 위반건축물을 철거했습니다. 15일 정도 걸렸습니다.)
[조건 2] 주택의 부채비율 확인
- 주택가격 = 894,000,000 * 190% = 1,698,600,000
. 부동산공시가격 알리미 > 개별주택 > 2023년 (894,000,000)
. 공시가격 적용비율은 190% (9억 미만의 다가구 주택)
- 부채비율 = [ (1,020,000,000 + 214,000,000) / 1,698,600,000 ] *100% = 72,64%
. 214,000,000 은 세입자의 임차보증금의 합계임 (다가구 전체의 표준임대차 계약서를 제출해야 합니다.)
다행히 임대보증금을 적게 받고 있어서 부채 비율이 한도 이내에 있었습니다!!!
[조건 3] 주택의 선순위 채권비율
- 채권비율(변경 전) = (1,020,000,000 / 1,698,600,000) * 100% = 60.049%
※ 2022년 공시가격(1,00,000,000)에서 많이 하락이 있어서 채권비율이 한도를 초과했습니다!!!
- 채권비율(변경 후) = (9,960,000,000 / 1,698,600,000) * 100% = 58%
부동산 때문에 정말 공부를 많이 하는 것 같아요. 서둘러서 대출받은 은행에 가서 2000천만 원을 상황하고 감액등기를 완료했습니다. 보증회사에서는 서류만 보기 때문에 대출을 상환했더라도 등기권리증에 이 내용이 반영되도록 감액등기를 완료해야 합니다.