정부에서 시행하는 임대사업자(민특법, 민간임대주택에 관한 특별법) 제도의 지속적인 변화에 있었는데, 오늘은 2022.8월부터 시행된 임대사업자의 필수요건인 임대주택보증보험에 대하여 알아보겠습니다.
1. 임대주택 보증보험의 목적
우리나라는 전 세계적으로 유일하게 전세제도를 가지고 있습니다. 하지만 요즘은 전세금(임차보증금)이 집의 매매가를 초과하거나 임차인이 임차보증금을 돌려주지 못하는 상황이 사회적 문제로 대두되고 있습니다. 이에 임대주택보증보험은 임대인이 임차보증금 반환하지 못하는 경우를 대비하여 제3기관(주택도시보증공사, SGI서울보증)에서 임대인을 대신하여 변제하여 임차인은 보호하려는 목적으로 운영되고 있습니다.
| 주1. 개정된 민간임대주택에 관한 특별법(이하, 민특법)에 따라 2020.8.18 시행 이후 신규로 등록한 임대사업자의 경우 즉시 보증보험에 가입해야 합니다. 주2. 시행이전(2020.8월)에 등록한 임대사업자는 1년 후인 2021.8월 이후 임대차 계약을 체결하면 의무가입 대상이 됩니다. |
2. 보험금액 부담
보험은 임차인, 임대인 모두가 가입할 수는 있으나 각각의 경우가 보험금액을 부담하는 조건이 상이합니다.
1) 임차인이 보험에 가입하면 임대인이 보험액 전액을 부담해야 합니다. 렌트홈에서 임대차계약변경 신고를 할 경우, 보증보험 증서와 임차인에게 보험금액 지급내역(계좌이체 등)을 확인합니다.
2) 임대인이 보험에 가입하면 임대인(75%), 임차인(25%)이 비용을 각각 나누어서 부담합니다.
일반적으로 임차인이 보험에 가입할 경우 보험료가 저렴한 경우가 많아서 임차인에게 보험에 가입하고 비용을 입금하는 것이 절차상 편리하지만, 임대 주택의 상황에 따라서는 임대인이 직접 가입해야 하는 예외적인 상황(별도로 포스팅 : 바로가기)이 존재합니다.
3. 보험가입 방법
보증보험은 위에서 언급한 기관(방문, 온라인)과 시중은행(우리은행) 및 모바일(네이버, 카카오페이)을 통해서 가입이 가능합니다.
모바일에서는 아래와 아래와 같이 접속하여 사진으로 증빙서류를 제출하면 쉽게 보험가입이 가능합니다.
4. 준비서류
1) 주민등록 등본(또는 초본) / 주민센터 발급(유효기간 : 1개월 이내)
2) 임대사업자 등록증 / 구청에서 발급(유효기간 : 1개월 이내)
3) 사업자등록증 / 세무서 발금
4) 신분증 / 대리인 방문 시 인감증명서 + 인감도장
5) 임대차 계약서 / 다가구/공동담보는 상가 포함 모든 호수
6) 부동산등기부등본 / 등기소 발급(1개월 이내, 다가구는 건물 및 토지 각 1부)
7) 건축물관리대장 / 정부24 또는 주민센터 발급(위반건축물은 보증취급 불가)
8) 주택가격 확인서
- 공시지가 확인서(공동주택, 단독주택) / 부동산공시가격 알리미
- 기준시가 확인서(오피스텔) / 홈택스
- KB시세 (아파트, 오피스텔 한)
- 감정평가서
9) 국세 및 지방세 완납증명서 / 주민센터 발급(유효기간 1개월)
5. 보증보험의 가입제한
다음의 경우에는 보증보험에 가입할 수 없으니 주의하시기 바랍니다.
1) 임대물건에 압류, 가압류, 가처분 등 소유권에 제한이 있는 경우
※ 흔히 위반건축물로 등재된 건물(빌라, 다세대, 다가구)에는 보증보험이 가입되지 않으니 주의하시기 바랍니다.
2) LTV비율이 100%를 초과하는 경우
※ 주택가격을 고려하여 대출이 너무 많은 경우를 말합니다.
3) 선순위설정총액 비율이 추정시가의 60%를 초과하는 경우
6. 보증보험의 가입면제
다음의 경우에는 보증보험에 가입하지 않아도 됩니다.
1) 임대보증금이 주택임대차보호법상 최우선변제금액 이하이고 임차인이 보증 미가입에 동의한 경우
- 최우선 변제금액 : 서울시(5,500만원 이하), 과밀억제권역(수도권, 4,800만 원 이하) 등
- 임차인 보증 미가입 동의서 서식 (바로가기)
2) 임대사업자가 기존 주택을 임차하는 공공주택사업자와 임대차계약을 체결하고 해당 공공주택 사업자(임차인)가 보증 가입하는 경우
3) 임차인이 보증회사에서 운용하는 전세금반환보증에 가입하였고, 임대사업자가 해당 보증의 보증수수료를 전부 지급한 경우
이상으로 임대사업자가 꼭 가입해야 하는 보증보험에 대하여 알아보았습니다. 위 4번에서의 제한 때문에 보증에 가입하지 못하는 경우가 있는데 다음 포스팅에서는 보증회사에 가기 전에 미리 임대주택이 보증에 가입할 수 있는지를 예시를 가지고 살펴보겠습니다.
