부동산을 구입하면 언젠가는 팔 계획도 하게 됩니다. 팔 때는 양도세는 내야 하는데 오늘은 미리 알면 절세할 수 있는 양도세 절세 항목에 대해 알아보겠습니다. 이전 포스트에서 집수리, 인테리어에 대해 알아보았는데 영수증을 잘 챙기셔서 양도세 절감에 활용하시기 바랍니다.
1. 필요경비
소유한 부동산의 유지보수, 용도를 변경하기 위해 개조하거나 재산을 취득하는 데 있어서 들어간 경비라고 생각하시면 됩니다. 우리가 아파트, 토지 등 부동산을 매입할 때 들어간 비용이 다 필요경비에 해당되니 그때마다 경비처리된 영수증을 잘 챙겨 놓으시기 바랍니다.
| 필요경비 | 항목 |
| 인정되는 것 | 취득세, 법무사 비용, 취득중계수수료, 국민주택채권 매각차손, 컨설팅 비용, 취득시 쟁송 비용 매수자 부담 양도소득세, 경락대금에 포함되지 않는 대항력 있는 전세보증금, 양도 중계수수료, 세무사 양도 소득세 신고 수수료, 자본적 지출 |
| 인정되지 않는 것 | 대출금 이자, 경매시 세입자 명도 비용, 수익적 지출 |
2. 필요경비 및 인테리어 비용
복합적으로 인테리어나 리모델링을 했을 때 전체 공사에 대해 계약하고 비용도 한 번에 결재하는 것이 보통이기 때문에 이런 경우 리모델링 금액 전체를 필요경비로 넣어 양도세를 신고하면 안 됩니다. 추후 국세청에서 비용인정을 받지 모해서 세금을 토해낼 수 있으니 전체 리모델링이라 하더라도 항목별 견적서를 참고해서 세무대인을 통해 필요경비를 각각 구분해 신고하시기 바랍니다.
- 인테리어 공사 및 발코니 확장비용, 새시설치, 보일러 교체, 천장에 설치한 에어컨(영구적)은 자본적 지출
- 집 밖으로 옮길 수 있는 스탠드형, 액자형 에어컨 설치, 보일러 수리는 수익적 지출
위에서 설명한 내용은 법인세 시행규칙, 소득세법시행령과 양도소득세 집행기준에 관한 내용으로 아래 내용을 좀 더 읽어보시면 개념을 이해하시는데 도움이 되실 것 같습니다.
예시로 회사에서 어떤 고정자산을 구입합니다. 예를 들어 건물을 구입했다고 가정하겠습니다. 그 건물은 시간이 지나면 여러 가지 비용들이 들어가게 됩니다. 이처럼 고정자산(예 건물)을 취득한 후 지출하는 비용이 자본적 지출이 되는지 수익적 지출이 되는지를 먼저 이해하셔야 합니다.
3. 자본적 지출
- 고정자산의 내용연수를 연장시키거나 가치를 크게 향상하는 것을 말합니다.
- 이때 지출된 비용을 자산계정에 기록하는 것입니다.
- 자본적 지출은 그 지출이 당해기간의 수익뿐만 아니라 이후 기간에도 수익창출에 기여한다고 보기 때문에 수익비용대응의 원칙에 따라 비용을 내용연수에 따라 배분합니다. 기중에 자본적 지출이 발생해도 1년으로 감가상각 합니다.
예) 건물의 엘리베이터를 설치하여 10,000,000만 원의 금액을 송금하였다
(차변) 건물 10,000,000 | (대변) 보통예금 10,000,000
이와 같은 경우 재무상태표의 자산이 증가하며, 지출된 금액 전체를 비용으로 인식하지 않고 기간에 따라 감가상각해서 인식하게 되므로 수익적 지출로 처리할 때 보다 손익계산서 상의 비용이 감소하여 당기순이익이 증가하는 효과가 있습니다.
4. 자본적 지출의 사례
- 본래의 용도를 변경시키기 위한 개조
- 엘리베이터 또는 냉난방기의 설치
- 빌딩 등에 있어서 피난 시설 등의 설치
- 재해 등으로 인하여 멸실 또는 훼손되어 본래 용도의 이용 가치가 없는 고정자산의 복구
- 그 밖의 개량, 확장, 증설 등 위의 지출과 유사한 비용
5. 수익적 지출
- 지출의 효과가 단시간에 종료되는 지출로 부속품 교체, 건물의 도장 등 고정자산의 현상태를 유지하기 위한 지출입니다.
- 수익적 지출은 수선비와 같이 지출된 가간의 수익에 대응할 수 있는 기간 비용으로 처리합니다.
예) 건물의 노후화로 인해 도색비용으로 2,000,000원을 송금하였다.
(차변) 수선비 2,000,000 | (대변) 보통예금 2,000,000
이와 같은 경우 전부 손익계산서 상의 비용으로 인식하여 자본적 지출로 처리할 때 보다 자산이 감소하고 비용이 증가하여 이익의 감소로 나타나게 됩니다.
6. 수익적 지출의 사례
- 건물 또는 벽의 도장
- 파손된 유리나 기와의 대체
- 기계의 소모된 부속품 또는 벨트의 대체
- 자동차 타이어의 대체
- 재해를 입은 자산에 대한 외장의 복구, 도장 및 유리의 삽입
- 기타 조업 가능한 상태의 유지를 위해 발생된 지출
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